דלג לתוכן 
משבר וירוס הקורונה יצר השלכות קשות על המשק הישראלי, וכן חוסר וודאות בכל הנוגע לקיום התקשרויות חוזיות קודמות בכלל, והסכמי שכירות בפרט. שוכרים רבים נמצאו במצב שבו הם אמורים לשלם על נכס שאינם יכולים להשתמש בו, בעוד שמשכירים התמודדו עם שוכרים שלא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם.
הפגיעה החוזית בהסכמי שכירות עסקיים קורית משני צידי המתרס. לדוגמה, בצד של השוכר אשר אמור לשלם על מושכר אותו הוא לא יכול לפתוח, או שקיימת מניעה בשל דרכי הגישה אליו או מהותו (מסעדות, חנויות וכו'). בצד השני מצויים חברה או אדם פרטי אשר השכירו מקום לשוכר אשר כבר לא יכול לנהל בו את עסקו, וכך גם לא שוכרים פוטנציאליים אחרים במקומו.
לשם מצבים כאלו בדיוק, נקבעו בחקיקה ובפסיקה בישראל דיני הסיכול, אשר עוסקים במצבים בהם בשל נסיבות בלתי צפויות ובלתי נשלטות, לא ניתן לקיים התחייבויות חוזיות כלשונן ערב המצב החדש.
יסודות טענת הסיכול בדין הישראלי
טענת הסיכול הראשית קבועה בחוק דיני החוזים הכללי, וחלשת על כל סוגי החוזים. היא מהווה את הבסיס לדיון בטענת סיכול, ועל בסיסה קבעה הפסיקה בישראל מספר כללים נוספים כגון הכלל שאי כדאיות כלכלית לא יכול להוות בסיס להגנה של סיכול.
מאמר זה ידון בהוראות הספציფיות בנוגע להסכמי השכירות השונים בהתאם לסיווגם (למגורים או עסקיים), ולמידת ההשפעה של משבר הקורונה על היכולת לבצע את חיובי ההסכם.
סיכול בחוק השכירות
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע הוראות ספציפיות בעניין טענת "סיכול". אולם, הסכמה אחרת בין הצדדים בחוזה גוברת על הוראות החוק ולכן יש לקרוא כל הסכם באופן יסודי ולראות האם הצדדים הכניסו בו סעיף בנושא "סיכול" או "כוח עליון".
החוק מגן על השוכר רק בסיטואציות בהן סיכול מטרת הסכם השכירות נבע מנסיבות אשר קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, כך מסביר סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, כבוד השופט חגי ברנר. כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות מסיבות אלו, השוכר רשאי לבטל את החוזה כאילו המשכיר הפר את החוזה.
זכויות השוכר במצב של סיכול
במידה ובחר השוכר שלא לבטל את החוזה בשל התקופה בה היה המנוע מלהשתמש במושכר מסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, מקנה לו החוק פטור מתשלום דמי שכירות בתקופת המניעות. זאת, תוך שלילה למעשה של יכולת הביטול של החוזה מידי המשכיר למשך פרק זמן סביר. כלומר, החוק משאיר בידי השוכר בחירה — האם לבטל את החוזה או לכפות את קיומו על המשכיר במצב של פטור מתשלום.
זכות זו הנה זכות רחבה יותר מהזכות החלה מכוח דין החוזים הכללי. זאת, שכן בניגוד אליו, היא חלה גם בסיטואציות של מניעות זמנית. ההסבר לכך הוא שעיקרה של זכות השכירות לפי החוק היא מתן זכות שימוש בנכס, ולא רק זכות החזקה שהשוכר מקבל. משום כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש במהלך תקופת השכירות, הוא מופטר מתשלום דמי השכירות.
זוהי חובתו המתמשכת של המשכיר להבטיח שהשוכר יוכל להשתמש במושכר. לכן, גם כאשר השימוש מסוכל מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, מתייחסים לדבר כמו להפרה של המשכיר, ועלות הנזק נופלת על כתפיו.
זכויות המשכיר
ואולם, בצד האפשרות שניתנת לשוכר, לפי החוק המשכיר רשאי בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין לבטל את החוזה ובכך להתיר את הקשר החוזי בין הצדדים, אלא אם הודיע לו השוכר כי הוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
הסוגים השונים של הסכמי שכירות והיכולת לבטלם או לשנותם
לשכת עורכי הדין פרסמה עמדת נייר שכותרתה "ההשלכות המשפטיות (החוזיות) של מגיפת ה-COVID-19", ובה עושה הלשכה הבחנה בין סוגי הסכמי שכירות שונים ומסבירה מדוע על כל אחד מהם יש להחיל כללים שונים.
חוזי שכירות למגורים
חוזי שכירות למגורים — עמדת הלשכה היא כי הם לא הופרו בצורה המצדיקה מתן פטור לשוכרים, ולכן השוכרים לא יכולים "לנצל את המצב" ולקבל זכות ביטול או פטור מתשלום, והחוזה יעמוד כמו שהוא.
חוזי שכירות לעסקים
בעניין חוזי שכירות לעסקים, יש לעשות הבדלה בין כאלו שחקיקת החירום גרמה להשבתה מוחלטת של פעילות המושכר בשל מהותו (למשל אולמות אירועים וחדרי כושר), או בשל מיקומו באזורי סגר, לבין כאלו שחקיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים.
עסקים שהושבתו לחלוטין
לגבי הסוג הראשון, עמדת הלשכה היא שגם בהיעדר אשם מצד המשכיר, בשל העובדה שאפשרות השוכר לעשות שימוש במושכר סוכלה באופן מלא (למרות שבאופן זמני ולא קבוע), קמה לבעל העסק, השוכר, הזכות לפטור עצמו מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה להשתמש בו. הפטור יינתן למשך כל התקופה בה קיימת המניעות להשתמש בנכס. זאת, למרות שהמושכר עצמו כשיר לשימוש.
בהתאם לכך, נקבע בפסק דינה של כבוד השופטת יפעת אונגר ביטון, בעניין מושכר שהושכר לשם הפעלת חנות נעליים. במשך מרבית חודש אפריל 2020 היה על החנות להיסגר מכוח הנחיות הממשלה והוראות הדין, ולכן נפסק כי בכל הימים בהם היה אסור על החנות להיפתח, פתורה החברה ששכרה את המושכר מתשלום דמי שכירות עבורו.
עסקים שפעילותם צומצמה
לגבי הסוג השני, אם אפשרות העסק להעסיק עובדים צומצמה לכדי 15% בלבד מההיקף המלא, המלצת הלשכה היא כי במהלך תקופת המניעות השוכרים יישאו ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה. זאת, כיוון שהמגבלות שהוטלו אינן מסכלות לחלוטין את מטרת ההסכם ואינן מונעות לגמרי את ההנאה מהמושכר. זוהי אינה נחשבת קבלתה של טענת ה"סיכול", אלא שפטור חלקי זה מתשלום דמי שכירות מתחייב מכוח עיקרון תום הלב החולש על דיני החוזים בישראל.
עסקים חיוניים
כאשר מדובר בחוזי שכירות לעסקים 'חיוניים', אשר חקיקת החירום לא אסרה עליהם לפעול, פעילותם לא נפגעה גם בשל חקיקה אחרת (כדוגמת הטלת סגר), והוראות החוק מאפשרות להם להעסיק עובדים או שעיקר פעילותם אינה מצריכה העסקת עובדים (כגון מפעלים ומחסנים), עמדת הלשכה היא כמובן כי אין הצדקה לפטור את בעל העסק מתשלום דמי שכירות, אף לא באופן חלקי.
המלצות מעשיות לשוכרים ומשכירים
פניה מסודרת בכתב
לא כל משכיר יודע בדיוק כיצד מנהל השוכר בתקופה זו ובאיזה היקף היכולת שלו להשתמש במושכר לצורך עסקו נפגעה. לכן, חשוב מאד שהשוכר יפנה למשכיר בכתב, על מנת להבהיר את נסיבות המקרה ובמידת הצורך את רצונו לפעול בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות לעניינו.
חשיבות הבדיקה המשפטית
חשוב לציין כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להיוועץ עם יועץ משפטי מנוסה בתחום דיני השכירות לפני נקיטת צעדים משפטיים. הדין במקרים אלה הוא מורכב ותלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
סיכום
משבר הקורונה העמיד בפני הצדדים להסכמי שכירות אתגרים משפטיים וכלכליים מורכבים. המסגרת המשפטית הקיימת, הכוללת את חוק השכירות והשאילה ואת דיני הסיכול הכלליים, מספקת כלים להתמודדות עם מצבים חריגים אלה.
העקרונות המרכזיים שיש לזכור:
- זכות השוכר לפטור מתשלום דמי שכירות במקרים של מניעה מוחלטת מהשימוש במושכר
- חלוקת נטל הנזק בין הצדדים במקרים של מניעה חלקית
- חשיבות התיעוד הכתוב והתקשורת בין הצדדים
- הצורך בבדיקה משפטית מקצועית לכל מקרה
למעלה מכל, חשוב לזכור כי דיני החוזים בישראל מבוססים על עיקרון תום הלב, המחייב את הצדדים לפעול באופן הוגן ולהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של הצד השני, גם במצבים חריגים כמו זה שיצר משבר הקורונה.
הערה משפטית: המידע המוצג במאמר זה הוא למטרות הסברה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ משפטי מותאם למקרה הספציפי שלכם, יש לפנות לעורך דין מומחה בתחום.
מקורות:
- חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971
- נייר עמדה של לשכת עורכי הדין – השלכות מגיפת COVID-19
- חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר- נאמן של עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ
- תא"ח 11594-06-20 אוהב ציון בע"מ נ' סקופ יבוא ושיווק נעליים בע"מ
